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        “粵系房企”寬限期內支付票息,仍面臨流動性挑戰

        小債看市 小債看市
        2022-08-15 18:39 5282 0 0
        時代中國控股寬限期內支付兩筆美元債利息后,時代控股集團正尋求將11億元“17時代02”和7億元ABS“時赫02”展期?;葑u認為,時代中國控股將繼續面臨流動性挑戰,在2022年下半年和2023年上半年將有大規模資本市場債務到期和利息需要兌付,而其獲得資金的渠道可能仍然有限,銷售業績可能依然疲弱。

        作者| 小債看市

        來源| 小債看市(ID:little-bond)


        時代中國控股寬限期內支付兩筆美元債利息后,時代控股集團正尋求將11億元“17時代02”和7億元ABS“時赫02”展期。


        01

        支付票息


        不久前,惠譽剛將時代中國控股(01233.HK)的長期外幣發行人違約評級(IDR)和高級無抵押評級從“CCC+”下調至“C”,近日又上調至“CC”。


        這主要由于時代中國控股在8月12日和8月14日寬限期內兌付了兩筆美元債的利息。


        據公開資料,上述兩筆美元債分別為時代中國控股2027年1月到期3.5億美元債以及2023年7月到期5億美元債,這兩筆美元債利息分別于2022年7月14日和2022年7月16日到期。


        惠譽認為,時代中國控股將繼續面臨流動性挑戰,在2022年下半年和2023年上半年將有大規模資本市場債務到期和利息需要兌付,而其獲得資金的渠道可能仍然有限,銷售業績可能依然疲弱。


        《小債看市》統計,目前時代中國控股存續美元債6只,存續規模26.5億美元,一年內將有8億美元債到期。


        存續美元債


        在岸債券方面,主要由子公司廣州時代控股集團有限公司(以下簡稱“時代控股集團”)發行,目前存續債券13只,存續規模121.63億元,其中16億元債券將在8月份到期或可回售,11億債券將在9月份到期。


        據知情人士透露,時代控股集團正尋求將11億元“17時代02”和7億元ABS“時赫02”展期18個月分期償付,這兩筆債務分別將于今年9月8日和9月9日到期。


        總得來看,2023年時代中國控股將有128億元境內外債券到期,其中主要為可回售的78億元境內債券,公司面臨集中兌付壓力較大。


        近年來,隨著房地產調控政策,特別是2020年疫情以來,時代中國控股位于大灣區的舊改業務長期處于停擺狀態,加上高周轉項目的去化壓力,公司資金鏈緊繃。


        2022年4月,時代控股集團發出一封《關于懇請支持舊改項目退出的報告》,懇請市政府支持企業紓困解難。


        其實,早在2021年初,時代中國的流動性壓力就已顯現,其曝突襲式大規模裁員,隨后融資條件趨緊,其合同銷售額持續下滑,公司流動性逐步惡化。


        02
        流動性承壓



        據官網介紹,時代中國控股成立于1999年,現已成為中國領先的城市發展服務商,業務主要覆蓋住宅開發,城市更新、產業運營、商業運營、社區服務、家具家裝、未來教育等領域。


        2013年,時代中國控股在港交所上市,屬于中國地產50強上市集團。


        時代中國官網


        從股權結構上看,時代中國控股的控股股東為豐亞企業有限公司,持股比例為62.74%,公司實際控制人為岑釗雄、李一萍夫婦。


        股權結構圖


        2020年,時代中國控股實現合同銷售1003.81億元,同比增長28.1%,正式跨入“千億俱樂部”。


        值得注意的是,雖然實現千億目標,但近年來時代中國控股的銷售額增速卻明顯下滑。


        2016-2020年,時代中國控股從293億銷售規模一路狂奔至千億,銷售增速分別為50.3%、41.9%、45.6%、29.3%以及28.1%。


        可以看出,在2016-2018年高光時刻后,近兩年來時代中國控股銷售增速出現斷崖式下滑,規模擴張壓力顯現。

        近五年銷售額情況


        另外,雖然2016-2018年時代中國控股銷售額一路高歌猛進,但這期間其經營性現金流持續凈流出,可以看出大手筆拿地消耗巨資,為日后盈利下滑埋下隱患。


        2018年9月,時代中國控股曾以5.54萬元/平方米樓面價,刷新了廣州單價紀錄,當年拿地就花掉了129.67億。

        經營性現金流情況


        2021年,時代中國控股錄得合同銷售額955.9億元,同比下降4.8%。


        據克而瑞數據,2021年時代中國控股以827.3億操盤金額排行第41名;以465.9萬平方米操盤面積排行第40位,屬于中型房企。


        克而瑞數據


        2022年前7個月,時代中國控股實現銷售額302.2億元,同比減少43.3%,與市場大體一致。


        穆迪預計,時代中國控股2022年的合同銷售額將下滑至600億元左右,進而削弱其經營性現金流及流動性。


        2021年,時代中國控股放慢了拿地節奏,截至年末總體土地儲備接近2000萬平方米,分布在國內一二線城市,其中位于大灣區的土地儲備占比接近90%,面臨一定集中度風險。


        而城市更新業務布局在全國的9個城市,時代中國控股擁有約為135個處于不同發展階段的城市更新項目,預計總體的可售面積4000萬平方米,總體貨值超過1萬億元。


        從業績上看,2019年時代中國控股凈利增速大幅下滑后,2020年在疫情影響下首次出現下滑。


        2021年,時代中國控股實現收入436.4億元,同比增長13%;股東應占溢利32.6億元,同比下降34%。

        歸母凈利潤


        截至2021年末,時代中國控股總資產為1983.93億元,總負債1557.38億元,凈資產426.55億元,資產負債率78.5%。


        近年來,時代中國控股的財務杠桿不斷攀升,高于行業平均水平10個百分點,在2020年末達到峰值81.26%,存在一定杠桿風險。

        財務杠桿


        從“三道紅線”看,時代中國控股剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為74.6%、76.7%和1.9倍,仍踩中一道紅線歸為“黃檔”。


        《小債看市》分析債務結構發現,時代中國控股主要以流動負債為主,占總債務的70%。


        截至2021年末,時代中國控股流動負債有1089.89億元,主要為其他流動負債,其一年內到期的短期債務有118.3億元。


        相較于短債壓力,時代中國控股流動性尚可,其賬上現金及現金等價物有147.18億元,雖較2020年末大幅下滑56%,但還可以覆蓋短債,短期償債壓力可控。


        在財務彈性方面,截至2020年末,時代銀行授信總額有713.52億元,未使用授信額度為418.53億元,可見其備用資金尚可。


        銀行授信


        另外,時代中國控股還有467.49億非流動負債,主要為長期借款,其長期有息負債有423.75億元。


        整體來看,時代中國控股剛性債務有542.05億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為35%。


        在償債資金來源看,時代中國控股主要依賴于外部融資。


        從融資渠道上看,除了發債和借款,時代中國控股還通過應收賬款、股權融資、股權質押、信托等方式融資,可以看出融資渠道呈現多元化。


        另外,時代中國控股在建項目尚需投資金額較大,未來面臨一定的資本支出壓力。


        總得來看,時代中國控股銷售和業績下滑,對債務和利息的保障能力下降;三道紅線仍踩中一條,再融資壓力較大;在建項目較多,存在一定資本支出壓力。


        03
        舊改發家


        九十年代初,處于改革最前沿的廣東,是中國市場經濟最有活力的區域。


        1990年,畢業于工商管理專業的岑釗雄,進入一家地產公司從事房地產開發和銷售工作。


        1999年,岑釗雄服務的地產公司欲退出中國市場,岑釗雄面臨職業選擇:要不退下去等待,要不放手一搏自己創業。

        后來,29歲的岑釗雄在廣州東風路上的健力寶大廈,開啟了時代地產的創業歷程。

        時代中國董事會主席岑釗雄

        次年,時代地產首個住宅項目廣州翠逸家園上市銷售,此后岑釗雄采取“強強聯手、走向全國、做大做精”的發展策略,業務開始走向全國。

        2006-2007年,時代地產啟動了一系列拓展,以并購或合作等方式進入佛山、中山、珠海、清遠甚至長沙市場。

        這期間,岑釗雄嘗到舊城改造的甜頭,并讓他賺得盆滿缽滿。

        2010年底,時代地產在廣州蘿崗區拿下四個行政村的整體改造,舊改面積達518.3萬平方米。

        三年后,時代地產順利敲開資本市場大門,登陸香港聯交所,同年銷售額突破百億大關。

        在2017年業績會上,岑釗雄希望時代的格局更大一些,逐更名為時代中國,首次主動披露了進軍千億的計劃。

        2019年,時代中國被傳開啟全員“強制”賣房,并為不同崗位設下賣房KPI,在業內引起熱議。(作者微信:littlebond1)

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

        題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

        本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

        原標題: “粵系房企”寬限期內支付票息,仍面臨流動性挑戰

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          蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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          劉韜

          劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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