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        穩就業和穩預期是穩地產的前提

        西政資本 西政資本
        2022-08-15 18:45 5005 0 0
        上周五,央行發布了7月份的金融數據,其中社融當月新增7561億元,6月份為51733億元,環比只有六月份的1/7,同比去年減少了3191億元;信貸當月新增6790億元,六月份為28100億元,環比只有六月份的1/5,同比去年減少了4010億元。

        作者:西政資本



        上周五,央行發布了7月份的金融數據,其中社融當月新增7561億元,6月份為51733億元,環比只有六月份的1/7,同比去年減少了3191億元;信貸當月新增6790億元,六月份為28100億元,環比只有六月份的1/5,同比去年減少了4010億元(其中居民部門中長期貸款減少了2488億元,企業部門中長期貸款減少了1478億元)。

        從數據來看,經濟的復蘇情況相當不樂觀,其中居民部門中長期貸款(主要是購房按揭貸款)數量的大幅下降足以說明樓市銷售復蘇的悲慘境況。當然,更加讓地產同行絕望的是,居民端的儲蓄意愿猛增,似乎全國人民都在屯糧過冬,以應對不確定的未來。

        7月份,M2同比增速為12%,同比增速差(M2-M1)為5.3%,結合社融增量數據,可以看到資金淤積在銀行間市場空轉,也即資金未流向實體經濟。簡單來說就是,缺錢的得不到錢(尤其是房地產企業),而有錢的卻不敢投資和放貸,由此造成現在的尷尬局面。按當前的情況,居民不愿消費且提前還貸、加緊存錢,企業不愿意投資且加速裁員,房地產全產業鏈將更難走出低谷,房企的爆雷潮目前來看也肯定會繼續擴大,比如上周出現的絕對頭部民營房企的股債雙殺。

        市場方面目前有很大的擔憂,房地產行業的救市政策還有多少工具箱可用,政策端還有多大的刺激效果,目前來看已轉入悲觀,一是因為一線和強二線城市已沒有多少可繼續松綁的政策空間,不然可能引起更大的反彈并影響“房住不炒”的政策底線;二是普通二線及三四五線城市的政策已松到底部,而且即便松到取消門檻性政策都可能作用有限。本質上來說,樓市政策的松綁以及更多的救市政策并不能真正促進購房的需求釋放,現在核心的問題在于如何保證居民端(購房者)的就業有保障且收入可持續。

        我們注意到,國家四大AMC中已有機構接到紓困基金的落實任務,地方AMC也已陸續開展各類紓困工作,但目前比較難解決的依舊是錢的來源問題,我們甚至發現目前越來越多的國央企在資金上都開始變得緊張,而且最近對我們這類民營機構的稍高成本的資金也表現出了更大的接受意愿。從鄭州開始實踐的紓困基金的落地情況來看,目前核心的問題還是資金來源,如果想擴大紓困范圍就必須引入社會資本以做大基金規模,而社會資本介入的首要前提是項目的風控安全和收益空間,遺憾的是目前絕大多數停工、爛尾項目都無法達到社會資本的投資準入或投資收益要求。

        事實上,在房地產上下游的產業鏈方面,目前各個環節全部都在積極尋求自保,比如投資人、金融機構都不愿意對房企投資或輸血,總包單位和供應商都不愿意墊資或者被欠款,這種情況下唯一能指望的只能是政府導入正向的預期和信心,而這在政策制定方面則非??简灡O管層的智慧,畢竟中美脫鉤、國內外經濟衰退及通脹壓力等給當前政策的制定帶來了更大的難度。

        我們認為,當前房地產行業對地方財政的貢獻根本無法找到其他的替代項,因此穩地產才能穩民生,并實現地方政府的治理目標與民生保障工作,而如前文所述,穩地產的前提則在于居民端的穩就業、穩收入和穩預期,因此目前最理性和最正確的做法或許只有先等政府、政策層面主導信用的修復并引導市場的正向預期,而在此之前可能更多企業、更多人會選擇屯糧過冬,甚至躺平。

        近幾天,江蘇等地又出現了城投定融產品,因我們上半年做的城投業務基本都只能通過股權投資、信托產品、城投債等形式進行,因此上半年監管層大力清理金交所城投定融產品后目前又死灰復燃,這確實讓人頗感意外。市場方面認為,城投平臺不得不重啟定融產品,很大程度上是因為房地產市場下行,地方財政收入大幅下降(尤其是賣地收入),且城投平臺的融資渠道收窄。因此,就像一些同行所說的,“地產不舉,百業不興”。

        更多地產和城投平臺融資項目的交流和合作歡迎聯系西政財富和西政資本。


        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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        本文由“西政資本”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

        原標題: 穩就業和穩預期是穩地產的前提

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          蔣陽兵

          蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

        • 劉韜
          劉韜

          劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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