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        小產權房、違建如何執行

        劉韜 劉韜
        2023-11-05 19:07 566 0 0
        遇到小產權房、違建是否不能執行,還是如何執行呢?

        所有的訴訟都是圍繞執行工作,為了在民事訴訟被告、被執行人未來不履行生效法律文書,甚至需要在訴訟前采取財產保全措施查封、扣押、凍結被告財產。但執行案件中往往被執行人已經沒有有價值的財產可供執行,比如足額銀行存款、理財產品、有價證券、車輛(需要申請人提供位置扣留移送法院)、有產權證的不動產、對外投資等。很多被執行人,特別是非城鎮戶口,只有農村集體經濟組織分配的宅基地自建房,城市城中村集體所有土地或劃撥土地建設的無證小產權房,甚至是未取得擬建工程規劃許可證(原址、選址建房意見書),在規劃區以外建設,違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施,統稱違建。

        遇到小產權房、違建是否不能執行,還是如何執行呢?

        近期,筆者辦理的一個執行案件,作為被執行人的開發商因資金鏈斷鏈,開發的商業綜合體項目被迫停工,公司早已人去樓空,成為了爛尾項目。從申請人2013年起訴并申請訴前財產保全,2014年申請強制執行至今的近10年中,因買房人、承租人聚眾上訪,地方政府也成立了專門的工作組登記債權,但始終沒有出臺可行的解決方案,查封的土地和房產遲遲無法拍賣。雖然行政機關沒有處置權,依法不得干預司法,但實務中各級人民政府對群體事件出于維護社會穩定考慮而不得不出手干預。

        筆者認為小產權房、違建依法可以執行。雖然被執行人名下的房屋目前沒有辦理不動產權登記,但依據《最高人民法院關于轉發住房和城鄉建設部《關于無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的通知》(法〔2012〕151號)第二項“對不具備初始登記條件的房屋,原則上進行“現狀處置”,即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀,買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋。后續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責”的規定,依法可以處置。

        在(2016)最高法執監161號《中建海峽建設發展有限公司(原中國建筑第七工程局第三建筑公司)與福建金龍地產有限公司建設工程施工合同糾紛執行裁定書》執行案件中,被執行人金龍公司坐落于福州市的世界金龍大廈第32、33層建筑物未依法取得規劃、用地、建設審批,至執行完畢也未對加蓋的32、33層建筑到政府相關部門取得補辦相關規劃手續、補交土地價款、補辦消防等相應審批手續,無法辦理房屋所有權證和相應的國有土地使用權證。南平中院依法查封后,多次與福州市政府相關部門協調處置未果。后南平中院依申請作出(2015)南執恢字第9-1號執行裁定,被執行人將世界金龍大廈第32、33層,按現狀作價26475034元交付給申請執行人,抵償所欠債務本息27609050.6元。對世界金龍大廈違建等歷史遺留問題,由申請執行人穩妥處理。被執行人對此提出執行異議。南平中院經審查,作出(2015)南執異字第4-6號執行裁定,駁回了被執行人的異議請求。被執行人不服,向福建高院申請復議被駁回后向最高人民法院申訴,最高法院認為南平中院(2015)南執恢字第9-1號執行裁定只對違法建筑占有的事實狀態進行了變更,未涉及建筑物所有權的歸屬,不存在將違法建筑通過協助執行行為合法化的情形,不影響行政機關今后對違法建筑作出處理決定,依法駁回被執行人的申訴。

        房屋或土地只有一個證,俗稱大證,上面還有其他產權人如何拍賣呢,如開發商開發的地產項目動工時只有一個土地使用權證,在該土地上面建了很多幢房屋,又如一塊土地只有一個證,但其中一部分出售給了他人尚未辦證。此時可以分割不動產進行拍賣?!秶型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》第二十五條規定,土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓,應當依照規定辦理過戶登記。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準,并依照規定辦理過戶登記。

        筆者查詢到一個典型的使用“巧勁”分割土地拍賣化解執行難的案例。

        2017年8月3日,浙江省德清縣某小額貸款公司與廖某、胡某因貸款合同糾紛,將廖某、胡某等人起訴至了德清縣人民法院,德清法院經審理后于2017年8月7日判決廖某、胡某立即歸還貸款。判決生效之后,廖某和胡某并沒有按時履行法律確定的義務,2017年9月15日,德清縣某小額貸款公司向德清法院申請強制執行。 

        德清法院執行局許法官接手案件之后,立即啟動了“財產協查”機制,發現廖某和胡某有一塊位于德清縣開發區的地塊及房產可供執行。依照法律程序,許法官傳喚了廖某和胡某,兩人也表示會配合法院的執行工作,接下來許法官就開始了對該財產的評估拍賣程序。 

        但評估程序剛啟動,案外人蔣某找到許法官說這地塊不能賣,原因是該地塊中有一部分是他所有的。原來廖某在購買這塊地之前,原先的所有人已經將該地塊的部分賣給了案外人蔣某,蔣某還在上面建造了簡易的廠房,而由于原先的所有人因欠債去向不明,造成土地無法分割,蔣某就一直沒有辦理土地證。而廖某在買下該地塊之后,直接將整塊土地過戶到了自己名下,而對蔣某的情況他也是清楚的。 

        現在蔣某一聽法院要司法處置該地塊,立即就來法院提交了證據,包括和原先所有人的合同,以及支付憑證,以此來證明他有該地塊的部分所有權,許法官再一次來到了待處置的地塊上,進行詳細了解。 

        面對這個嚴重的瑕疵問題,許法官知道該地塊評估拍賣程序只能暫緩了,如果不顧這個問題繼續強制執行,勢必會讓多方利益受損。況且這樣一塊“不干凈”的土地,也不會有人敢來“吃螃蟹”,還是那句老話“有錢不買懊惱財”,一味地執意拍賣的話,到時候將面臨更大的問題。 

        在德清法院執行局工作了二十余年的許法官,有著豐富的辦案經驗,深知執行工作不光是要維護當事人的合法權益,在執行中也需要考慮社會效果,廖某的這塊地如果處理不好,極易引起次生事件。 

        經過一番考慮之后,許法官將本案的雙方當事人傳喚到執行局,將地塊上的情況告知雙方當事人,并且說出自己解決思路,就是將案外人蔣某所有的這一部分從土地證上剝離出去,至于辦證的手續由許法官牽頭和相關部門協調解決。 

        這一解決方案,對于當事人來說是有些冒險的,原本廖某所有的地塊有七畝左右,如果再劃去兩畝的話就只剩下了五畝,畢竟土地面積小了就意味著價值也小了,而廖某的欠債則在1200萬元左右,按照廖某的估算,原先七畝左右的土地都無法清償他的債務,現在變成了五畝不是更加無法清償他的債務了?但許法官經過前期的調查心里已然有數,只要把這個瑕疵問題處理好,那這塊地的價值肯定能夠解決廖某的一系列債務,后面的事情發展也證實了許法官的判斷。在做完了雙方當事人的工作后,許法官又聯系了相關部門,在政府部門的支持下對廖某的土地重新進行了勘測,案外人蔣某所有的部分從紅線圖上剝離了出去,至此,廖某土地上一個大問題解決了。 

        解決了這個問題之后,評估拍賣程序得以繼續進行,評估公司給出的評估價格為954萬,德清法院于2018年6月15日將該地塊拍賣信息放在了德清法院的司法拍賣頁面上。很快,許法官這邊接到了很多咨詢的電話,不出所料咨詢最多的就是案外人蔣某所持有部分的土地如何解決的問題,許法官耐心地向他們解釋相關情況,在得到沒有后顧之憂的答復之后,意向競買人都放心了。 

        2018年7月16日,該地塊的拍賣正式開始,起拍價從850萬元一路飆升到了1612萬元,溢價率達到了89.6%,這一價格遠遠超出了事先所有人的預料,對于被執行人廖某來說這是一個無法想象的“天價”,他目前在德清法院已被申請執行的所有債務都可以清償,而且還多出了部分東山再起的資金。 

        執行工作是人民法院工作的重要組成部分,是公平正義最后一道防線的最后一個環節,責任重大,對于申請執行人和法官來說執行工作必須全力以赴,但有時候執行中也需要使用“巧勁”,法院這種主動讓執行財產“瘦身”的做法,就屬于執行中的“巧勁”,這樣不光清償了被執行人的所有債務,還替案外人蔣某解決了土地證的問題,可謂是一舉兩得,收到了良好的執行及社會效果。

        注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

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        劉韜

        劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所專職律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合

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          蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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